materiały partnera
Spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota nie kieruje sprawy do komornika od razu. Najpierw wysyła upomnienia i wezwania do zapłaty, w których wskazuje wysokość zaległości i termin uregulowania należności. To etap, na którym najłatwiej dojść do porozumienia. Wiele spółdzielni zgadza się na rozłożenie długu na raty, jeśli właściciel sam zgłosi się z propozycją spłaty.
Jeśli wezwania pozostają bez odpowiedzi, spółdzielnia może skierować sprawę do sądu. Najczęściej kończy się to wydaniem nakazu zapłaty. Po jego uprawomocnieniu i nadaniu klauzuli wykonalności wierzyciel może złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji.
Wszczęcie egzekucji nie oznacza, że komornik od razu zajmie mieszkanie. W praktyce egzekucja zwykle zaczyna się od zajęcia przez komornika wynagrodzenia za pracę, emerytury czy rachunku bankowego — to sposoby prostsze i szybsze dla wierzyciela. Dłużnik otrzymuje zawiadomienie o wszczęciu egzekucji wraz z informacją o wysokości zadłużenia i kosztach postępowania.
Na tym etapie warto pamiętać, że koszty egzekucji powiększają dług. Im szybciej dłużnik ureguluje należność, tym mniejsze są dodatkowe opłaty, które będzie musiał ponieść.
Jeśli inne sposoby egzekucji okazują się niewystarczające, wierzyciel może wskazać jako przedmiot egzekucji samo mieszkanie. Komornik dokonuje wówczas zajęcia, wzmianka trafia do księgi wieczystej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu egzekucja jest prowadzona z tego prawa, na zasadach zbliżonych do egzekucji z nieruchomości.
Samo zajęcie nieruchomości nie odbiera właścicielowi prawa własności ani możliwości zamieszkiwania w lokalu. Jest jednak sygnałem, że sprawa weszła w zaawansowaną fazę i warto jak najszybciej podjąć właściwe decyzje, żeby ją zakończyć. Przebieg poszczególnych etapów egzekucji z nieruchomości szczegółowo opisujemy w poradniku o sprzedaży nieruchomości z komornikiem.
To jedna z najczęstszych obaw osób, które otrzymują zawiadomienie o zajęciu nieruchomości. Samo zajęcie nie zmienia sytuacji mieszkaniowej dłużnika — nadal pozostaje on właścicielem i może mieszkać w lokalu. Przed ewentualną licytacją komornik musi przeprowadzić kolejne czynności, w tym opis i oszacowanie nieruchomości, a cały ten czas właściciel może wykorzystać na uporządkowanie sprawy.
Właśnie dlatego tak ważne jest, by nie odkładać decyzji. Okres między zajęciem a dalszymi etapami egzekucji to moment, w którym właściciel wciąż samodzielnie decyduje o tym, co stanie się z mieszkaniem. Może spłacić dług, porozumieć się z wierzycielem albo przygotować sprzedaż na własnych warunkach.
Najprostszym rozwiązaniem pozostaje spłata zadłużenia — w całości albo w ratach uzgodnionych z wierzycielem. Spółdzielnia czy wspólnota zazwyczaj woli otrzymać pieniądze, niż prowadzić długotrwałą egzekucję, dlatego warto rozmawiać z nią na każdym etapie, także po wszczęciu postępowania. Każde porozumienie powinno mieć formę pisemną.
Jeśli dług jest wysoki, a właściciel nie ma środków na jego spłatę, rozwiązaniem może być sprzedaż mieszkania. Zadłużenie nie blokuje transakcji — przy podpisaniu aktu notarialnego odpowiednia część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio na spłatę wierzyciela i kosztów egzekucji, a pozostała kwota do sprzedającego. Taka sprzedaż wymaga jednak koordynacji z wierzycielem i komornikiem.
W wielu mniejszych miastach znaczna część mieszkań to lokale ze spółdzielczym własnościowym prawem, często bez założonej księgi wieczystej. Zaległości w opłatach nie odbierają prawa do sprzedaży, ale mogą ją komplikować. Spółdzielnia wydaje zaświadczenia potrzebne do transakcji i na ich podstawie notariusz ustala, jakie zobowiązania ciążą na lokalu. Dlatego przed sprzedażą warto wystąpić do spółdzielni o aktualne zestawienie należności, obejmujące zarówno zaległy czynsz, jak i odsetki.
Warto też pamiętać, że rozmowa ze spółdzielnią nie kończy się z chwilą skierowania sprawy do sądu. Jeśli właściciel przedstawi realny plan spłaty — na przykład z ceny sprzedaży mieszkania — wierzyciel często jest gotów wstrzymać się z dalszymi krokami. Kluczowe jest, by takie ustalenia mieć na piśmie i dotrzymać uzgodnionych terminów, bo każde kolejne opóźnienie osłabia pozycję dłużnika w negocjacjach.
Mieszkanie z zaległościami i wpisem komorniczym w księdze wieczystej trudno sprzedać na wolnym rynku. Kupujący finansujący zakup kredytem zwykle rezygnują, bo bank nie zaakceptuje nieruchomości obciążonej egzekucją, a osoby kupujące za gotówkę oczekują pewności, że dług zostanie rozliczony.
Realty Solutions kupuje mieszkania z zaległościami wobec spółdzielni lub wspólnoty, także te już zajęte przez komornika, i przejmuje kontakt z wierzycielem oraz kancelarią komorniczą. Szczegóły znajdziesz w ofercie skupu nieruchomości zadłużonych. Zadłużenie jest rozliczane z ceny sprzedaży przy akcie notarialnym, do którego dochodzi zwykle w ciągu 7 dni od przyjęcia oferty. Sprzedający otrzymuje pozostałą kwotę tego samego dnia. Realty Solutions działa w całym województwie łódzkim, także w Kutnie i okolicach — więcej o zasięgu działania przeczytasz na stronie skup nieruchomości w Łodzi i województwie łódzkim.
Zaległości w spółdzielni nie muszą prowadzić do utraty kontroli nad mieszkaniem. Im wcześniej właściciel zareaguje — rozmową z wierzycielem, planem spłaty albo przemyślaną sprzedażą — tym więcej ma możliwości i tym mniejsze koszty poniesie.
