Posiadanie dużej działki jest zwykle pożądanym stanem. Obecnie wartość ziemi jest naprawdę wysoka, a zatem nawet działka rolna stanowi znaczącą inwestycję. Wiadomo jednak, że najdroższe, a więc najbardziej zyskowne, są działki budowlane. Teren, na którym można postawić domy mieszkalne, musi jednak spełniać różne wymogi. Dzisiaj zastanowimy się, czy i kiedy możliwy jest podział działki rolnej na mniejsze. I czy po takim podziale można teren sprzedać oraz budować na nim domy?
Z poruszanym tematem w pierwszej kolejności wiąże się kwestia siedliska. Jest to bowiem (w opinii Sądu Najwyższego) działka pod budynkami, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Tymczasem według ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – ziemią rolną są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami – zarówno mieszkalnymi, jak i innymi budynkami związanymi z uprawą i produkcją rolniczą. Siedlisko można więc budować na gruntach rolnych bez ich odrolnienia. Należy jednak pamiętać, że siedlisko wiąże się z gospodarstwem rolnym. Jest budowane na prowadzenie takiego gospodarstwa przez rolnika – i na jego potrzeby. A za rolnika uznaje się osobę, która przez co najmniej 5 lat prowadziła bądź pracowała w gospodarstwie i ma odpowiednie wykształcenie oraz posiada grunt rolny. Jak więc widać – budowa siedliska jest ściśle unormowana i nie ma to miejsca na odstępstwa. Dodatkowo nie każda działka rolna może stanowić siedlisko. Trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa m.in. wielkość działki niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę. Gdy planu nie ma, należy wystąpić o warunki zabudowy. By je otrzymać, trzeba jednak spełnić dodatkowe warunki, o których mówi ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przeczytaj również: https://www.praworolne.info/podzial-dzialki-rolnej-na-3-dzialki-budowlane-445-material.html
Myśląc o budowie domu na działce rolnej, należy wyjaśnić pojęcie zabudowa zagrodowa. Są to bowiem budynki mieszkalne, ale też gospodarskie czy inwentarskie w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych i leśnych. Na działce rolnej bez pozwolenia można budować obiekty gospodarcze oraz uzupełniające zabudowę siedliskową – na istniejącej działce siedliskowej. Także i zatem te przepisy nie dają za wiele możliwości w kwestii podziału działki rolnej i budowy na niej domów (wraz z ich sprzedażą).
Zobacz też: Podział działki rolnej w celu sprzedaży
Niestety często jedynym rozwiązaniem mającym na celu doprowadzenie do możliwości budowy domu na działce rolnej jest jej odrolnienie. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej niestety nie jest łatwe ani szybkie. Konieczna jest zmiana miejscowego planu. Jeżeli gmina go nie posiada, do odrolnienia dochodzi na podstawie przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Na początek trzeba dokonać zmiany przeznaczenia gruntu – na cele nierolnicze. Drugim krokiem jest wyłączenie działki spod produkcji rolnej. Należy wnieść pisemny wniosek o odrolnienie (co jest bezpłatne). Należy w nim dokładnie określić położenie działki oraz opisać nowy cel. Dużo w tej materii zależy od jakości gleby, która jest na danej działce rolnej. Im gorsza gleba, tym większe szanse na pozytywny finał sprawy związanej z odrolnieniem. Opisane procedury są niezbędne, jeśli celem jest podział działki rolnej na mniejsze w celu sprzedaży i budowy domów. Niestety bowiem wyjściowo grunty rolne nie są przeznaczone pod budowę jednorodzinną, a nawet ich zbywanie ograniczają pewne przepisy.
Źródło: Prawo rolne
